24 noviembre, 2015 05:32
El electo presidente Macri viene sosteniendo que una devalución del peso con respecto al dólar es inevitable, y a raíz de ello el diario especializado el CRONISTA relevó entre varios especialistas sus efectos. El regateo llegó al negocio inmobiliario: las pocas operaciones que se concretan se hacen con un descuento de hasta 20%. La devaluación hará caer el valor de reposición, ya que los inmuebles se venden en dólares, pero se construyen en pesos.desocupados
«Los activos inmobiliarios en Argentina podrían sufrir una caída de otro 20% como consecuencia de la devaluación que se producirá. Asimismo, la renta promedio neta que produce un alquiler es del orden del 1% real neto. Con un devaluación, esa renta estaría muy cerca de 0%, desapareciendo el atractivo para invertir», pronostica Mariano Capellino, CEO de INMSA.
A su entender, la baja dependerá mucho de la profundidad del ajuste cambiario. Si se logra la estabilización, la reducción en los precios podría parar en el 20%. De lo contrario, lo más probable es que los valores caigan aún más, como sucedió en otras etapas de crisis con fuertes devaluaciones. La certeza es que, con una devaluación, el valor del metro a construir cae, reduce el precio de los inmuebles a estrenar y hace caer el valor de los usados. «Si a esto se le suma el efecto de la quita generalizada de los subsidios a los servicios públicos, también veremos problemas para mantener las propiedades. Será difícil conseguir inversores relevantes que inviertan en rentas netas de prácticamente 0% en inmuebles, con muy bajas posibilidades de apreciación y cuando invertir en bonos de Estados Unidos será mejor negocio», asegura Capellino.
Mariano Sardáns, CEO de FDI, aporta en la misma línea: «Al caer el valor de reposición (por la devaluación caen los costos en término de dólares), cae todo en forma proporcional el componente de construcción. Después está el componente de la tierra: no tiene el mismo valor (y la incidencia en el precio final) en Recoleta que en Villa Tesei y Lomas de Zamora. Por eso es que en estos dos últimos el ajuste termina siempre mayor que en el primero. Lo que probablemente ocurra con el mercado inmobiliario argentino es comparable a lo sucedido entre 1981 y 1982, cuando el precio del metro cuadrado promedio cayó de u$s 1.300 a u$s 300 en un año, después de la megadevaluación que tuvo que hacer Argentina cuando Paul Volker, presidente de la FED, subió las tasas de interés y el mundo se destruyó. Los inmuebles en Argentina recuperaron el valor de u$s 1300 el metro recién en el 2005, casi 25 años después».
En aquel entonces, la Argentina y el mundo venía de un boom inmobiliario similar al que ocurrió en los últimos años. Argentina, a su vez, tenía un atraso cambiario muy fuerte (era la época de la ‘Plata Dulce’, cuando todos los argentinos viajaban por el mundo), circunstancia también similar a lo que ocurre ahora. Para Sardáns, la devaluación hará caer el valor de reposición, ya que los inmuebles se venden en dólares, pero se construyen en pesos. Las nuevas construcciones a costos en dólares más bajos le ponen el precio a los usados. Esto es lo que ocurre actualmente en Brasil. La devaluación del real ha hecho caer el precio de los inmuebles, en dólares en más del 50%. Roberto Arévalo, ex presidente Cámara Inmobiliaria Argentina indica que, cuando en 2014 hubo devaluación, acá se frenaron las ventas.
A su vez, anular los subsidios determinará que muchas personas que hoy tienen la posibilidad de vivir solas en una urbe como Buenos Aires no puedan seguir haciéndolo, ya que les va a ser imposible seguir manteniendo estos inmuebles. Solo acá en Buenos Aires y en el primer cordón del conurbano (en el interior del país es diferente), personas en puestos no jerárquicos pueden vivir solas. Esto no ocurre en Chile, en Uruguay, en Estados Unidos ni en ninguna otra parte del mundo. Son miles de personas que van a tener que volver a vivir con sus padres o agruparse entre amigos. Otros miles de pequeños inmuebles desocupados se sumarán a los ya existentes.
Germán Gomez Picasso, CEO de ReporteInmobiliario señala que, si devalúa el próximo Gobierno, la baja de precios de inmuebles en dólares va a depender de cuán profunda sea esta posible devaluación. En 2002 cayeron entre 50 y 60%.
Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, coincide en que las devaluaciones históricamente han hecho que el precio de las propiedades cayera, y los ajustes bruscos también, incluyendo la suba de las tarifas. Estima una caída de entre 10 y 15%, con énfasis en las zonas más baratas.
Jose Azpiroz Costa, director de Bullrich, alerta que los propietarios tratan de no tener sus unidades libres: «Cuesta mantener una unidad. Por eso se volcó mucho en alquiler. Ello contribuyó a una baja porcentual en la renta de los propietarios. De aquellos históricos 6 o 7% anual estamos entre el 3,7 y 4,2%. Además, hoy hay una industria de la construcción con actividad en baja. De 100 volquetes que entraban a la ciudad de Buenos Aires, hoy ingresan 20».
Desde el lado de la demanda, Pablo Brodsky, director comercial de Predial, observa que el comprador, con tal de poder llegar a su primera vivienda, renuncia a una cierta cantidad de metros cuadrados y termina comprando unidades de menor tamaño, por ejemplo microdepartamentos.
Fuente: EL CRONISTA
Por otra parte se prevee otra fuerte aumento del costo de los alquileres.-
El dato fue arrojado desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios. Explicaron que estos precios se ajustan al promedio de las subas salariales, que este año, rondarían ese porcentaje.
El precio de los alquileres en Entre Ríos se elevó, en 2015, un 30 por ciento respecto del año pasado, admitió el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios. Explicó que «generalmente, el alquiler de vivienda se ajusta al promedio de las subas salariales».
«El precio de los alquileres va acompañando fundamentalmente los ingresos de la gente; generalmente el alquiler de vivienda se ajusta al promedio de las subas salariales», dijo José María Armándola y señaló, que «la suba salarial promedio de este año es del orden del 30 por ciento».
Respecto de qué otros factores inciden en la conformación del valor de alquiler de las viviendas, detalló que «el índice histórico de acuerdo al costo de la construcción era el 1 por ciento; hoy está en entre el dos al cuatro por ciento, en el mejor de los casos». Es decir que si una casa tiene un costo de construcción de 200.000 pesos, su valor de alquiler oscilará entre 4.000 y 6.000 pesos.
Sin embargo, el titular del Ccpi admitió que resulta imposible hablar de un alquiler promedio ya que «el mercado inmobiliario es un mercado atomizado, donde toda la mercadería que se ofrece es diferente, no es como los autos que hay modelos con similares características sino que cada casa es distinta de la otra».
